二手房交易房主签合同次日嫌价低反悔

卖家失信“变脸”被判赔钱

《工人日报》(2017年07月01日 06版)
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本报讯 (记者叶小钟 通讯员钟小欣)记者6月20日在广东东莞市第二人民法院采访获悉,近期二手房买卖纠纷案增多。该院民一庭副庭长李佩玲称,纠纷多因为涨价毁约等造成合同不能履行。

李佩玲介绍了近日主审的一个案件。

2016年3月,东莞的温女士将登记在她丈夫张先生名下的一处房产在某房地产中介公司挂盘转让。当年3月25日,看中该房产的黄先生与温女士确定转让价格为98万元,并通过房地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。当天,黄先生按约定将2万元定金付给温女士。

但是,交完定金的第二天,温女士以双方签订的《二手房买卖合同》没有她丈夫签名为由,不同意出售该房产,并主张该合同无效。

事后,黄先生多次与张先生夫妇协商无果,遂向东莞市第二人民法院提起诉讼,请求确认《二手房买卖合同》于2016年4月8日解除,要求张先生夫妇退还定金2万元及支付违约金20余万元等。

2016年7月25日,法院对此案进行公开开庭审理。

张先生辩称,不知道妻子将他的房产放盘,更不知道她已经跟黄先生签订买卖合同及收取了定金,自己作为房屋的权属人,未在买卖合同上签名,他妻子无权独自处理涉案房屋,因此主张合同不成立。但黄先生称,温女士在签订房屋买卖合同前已数次致电她的丈夫,张先生知道房屋出售之事。

法院经审理查明,温女士在签订房屋买卖合同前数次致电其丈夫,且在签署房屋买卖合同时,向中介公司提交了结婚证复印件及房屋的房产证原件。故温女士在房屋买卖合同上签名,黄先生有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。

法院考虑到黄先生仅向温女士支付了2万元定金,且张先生夫妇两人在签署合同第二天即表示不会履行合同,给黄先生造成的损失不大。法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,最终将违约金调整为5万元。

2016年10月19日,东莞市第二人民法院作出了一审判决,确认双方签订的《二手房买卖合同》已解除,判令张先生夫妇退还黄先生已支付的定金2万元,支付违约金5万元,驳回黄先生的其他诉求。双方均不服,提起上诉。二审维持原判。

李佩玲说,买卖双方进行房屋买卖前,应当对房产权属、交易主体、中介机构的信用、履约能力做必要的了解。此外,签订有严格合同条款的《二手房买卖合同》是保障双方权益的关键。任何一方违约,均须承担违约责任。但合同中所约定的违约金过高的话,法院可以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。